配资论坛门户网朱辛庄新盘房价预计怒降1万/平，二手房业主痛哭！

6月11号刚拍完的0055地块，未来科学城底价9.09亿托底拿到手。

纯住宅部分地价才2.4万，算上捆绑的公建商业，成本摊到住宅上，实际地价也就2.86万/平左右。地价比巅峰时期中海寰宇未来约3.92万/平的楼面价，怒降了1.1万/平，也就是说，未来朱辛庄0055地块卖到5.5万/平，开发商已经有得赚。

要是这个价格出来，附近二手房上千户老业主可要哭晕了啊！为啥哭晕了？咱们算笔账你就清楚了。一、片区二手房、新房价格和产品对比片区里目前二手房的扛把子，领秀慧谷，D区前两天成交了一套88平的南北两居，总价413.2万，单价4.7万/平，得房率80%左右，套内单价估计在5.87万一平。

0055地块得房率估计90%以上没问题，我们按照5.5万/平的单价粗算，套内单价也就6.12万/平。新地块套内单价粗算下来，比领秀慧谷只贵了3000块/平，而且同样的89平的面积，新地块比二手房多一个卧室，居住功能性更强、浪费面积更少，还是最新的四代宅品质更高，这不把周边二手房卷死了吗。

要知道领秀慧谷已经算是很扛价的次新了，88平户型在23年7月高点的时候能卖到625万，比现在贵210多万。优质次新都一直被新房产生冲击，片区内其他老破小二手房更难扛了，业主们能不哭晕吗?片区里新房也比较集中，地块西边一墙之隔就是中海未来之境，当时拿地价3.17万/平，5月份最新的网签均价能卖到5.8万/平，一个月卖20来套，在顺销盘里算不错的。

现在新地块楼面价比最低的未来之境还便宜4000，房价如果卖5.5万/平，比隔壁便宜3000。中海未来之境得房率是83%-90%左右，0055地块预计90%以上。对比下来，0055地块离地铁更近，位置更好，价格更低，得房率更高。另外我们再来看，中海未来之境97平只做到南向两面宽。而现在的新房，90多平你好意思做两面宽，标配就是南向三面宽。70多平的小三居才做两面宽。

所以0055地块不止在得房率上会提升，户型大概率也会升级为最新的款式。关注朱辛庄的朋友们可以冲了，更多买细节问题，找饭总 → vfang10二、0055地块可能做什么产品？首先看地块的各项指标：占地面积1.27万，地块并不大。地上建筑规模3.18万，按照套均100平计算的话，能做310套左右。容积率2.5，建筑限高80米，意味着会做高层，我们判断很可能做高低配。南侧做一些低楼层的洋房产品，北侧做高层。

户型大概率会和平西府地块去抢一波客户。平西府目前小道消息75平小三居，95平三面宽三居，106平四叶草四居，128平四面宽四居。我们预测朱辛庄0055地块大概率也会是类似面积段，户型参考星寰时代78-128平左右。

关注地块进展，小道消息，更多买细节问题，找饭总 → vfang10三、周边配套如何？

周边的配套真心不错，比起前几年的规划，现在已经成熟的落地了

朱辛庄板块本身有小米产业园、紫光数字经济科技园、中软国际、好未来总部、中公教育总部这些

地块距离13号线+8号线双地铁只有300米，2站地就是码农区西二旗，3站就是清河、4站到上地，5站到学知园，腾讯北京新总部就在这边，所以他自己板块的产业加上背靠海淀码农区，房子不愁卖的

他离地铁口的万达广场更近，往西还有个超级合生汇，学校呢有北京一零一中学未来科学城学校和北京一零一中学昌平实验学校两个校区。

饭总常说的房子外三内五，外三的产业、地铁、学校都还不错。

相对全北京来说，这块码农热爱的土地，还是值得入手的，关键就是看价格。

我们会持续追踪地块的最新消息，关注北京新房动态，买房省钱请加饭总微信vfang10进群最后聊个题外话，之前都说中海未来之境是朱辛庄最后一个住宅，结果又来个0055地块，那么朱辛庄未来还会不会有新地块。四、朱辛庄未来还会有地吗？大华启宸府南侧，西侧还有4块地，虽然目前并不是住宅用地，但是谁敢保证后期再无企业接盘的情况下，变为住宅用地呢？